상속으로 승계한 임대차, 종료 후 분쟁 가능성 확인

의뢰인은 상속을 통해 토지를 취득하면서 기존 임대인의 지위를 승계하였습니다.

 

해당 토지는 장기간 사업장으로 사용되고 있었고, 임차인은 당초 임대 범위를 넘어 일부 토지를 사용하면서 컨테이너, 적치물, 매립시설 등을 설치한 상태였습니다.

 

이처럼 실제 사용 범위와 계약상 임대 범위가 달라진 경우에는 임대차가 종료된 이후 토지 인도 범위, 시설물 철거, 원상회복 비용, 잔존물 처리 등을 두고 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다.

 

또한 장기간 계속된 임대차였기 때문에 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권을 더 행사할 수 있는지, 임차인이 시설비를 이유로 필요비·유익비 상환청구권이나 유치권을 주장할 수 있는지도 함께 정리할 필요가 있었습니다.

 

의뢰인은 임대차 종료 후 별도의 명도소송이나 원상회복 소송을 진행하는 상황을 방지하기 위해 법무법인 태림에 제소전화해 절차를 의뢰하였습니다.

 

명도·원상회복·유치권 문제까지 제소전화해로 구체화

법무법인 태림은 기존 임대차계약의 내용과 토지의 실제 사용 현황을 면밀히 검토한 뒤, 향후 발생할 수 있는 쟁점을 화해조항에 구체적으로 반영하였습니다.

 

먼저 종전 임대차계약이 승계되었음을 명확히 하고, 임대차 종료일을 특정하였습니다. 

 

아울러 최초 임대차 개시일부터 전체 임대기간이 10년을 초과하므로 임차인이 계약갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없다는 점도 확인하였습니다.

 

다만 임대차 종료일 전에는 화해조서를 근거로 강제집행을 할 수 없도록 하여, 임차인에게도 정해진 기간 동안 안정적으로 영업하고 이전을 준비할 수 있는 시간을 보장하였습니다.

 

명도와 원상회복에 관해서는 임차인이 토지의 지상과 지하에 설치하거나 보관 중인 모든 동산과 시설물을 자신의 비용으로 철거하고, 토지를 원상으로 회복한 뒤 인도하도록 하였습니다.

 

특히 정해진 기한까지 철거하지 않은 시설물과 잔존물은 임차인이 권리를 포기한 것으로 보아 임대인이 임의로 처분할 수 있도록 하였고, 임차인은 이에 관하여 추가적인 민·형사상 이의를 제기하

지 않도록 정리하였습니다.

 

또한 임차인이 사업장에 지출한 비용을 이유로 필요비·유익비 상환청구권이나 유치권을 주장하지 못하도록 하였습니다. 

 

토지 인도나 원상회복 의무를 이행하지 않을 경우에는 인도가 완료될 때까지 매일 지체배상금을 부담하도록 하여 명도 의무의 실효성도 확보하였습니다.

 

아울러 연체 차임, 지체배상금, 집행비용 및 기타 손해배상금은 임대차보증금에서 공제할 수 있도록 하였고, 향후 토지 소유권이 제3자에게 이전되더라도 새로운 소유자가 화해조서에 따른 권리와 의무를 그대로 승계하도록 하였습니다.

 

임대차 종료 조건과 원상회복 의무 확정

법원은 당사자들이 합의한 내용을 바탕으로 제소전화해 조서를 작성하였습니다.

 

그 결과 임대차계약의 유효성과 종료일이 명확하게 확정되었고, 임차인이 계약갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없다는 점도 정리되었습니다.

 

또한 임대차 종료 시 토지의 인도 범위, 시설물 철거와 원상회복 의무, 기한 내 철거되지 않은 잔존물의 처리 기준이 구체적으로 확정되었습니다.

 

이와 함께 임차인의 필요비·유익비 상환청구권과 유치권 주장을 사전에 차단하고, 인도 또는 원상회복이 지연될 경우 지체배상금을 지급하도록 함으로써 향후 강제집행의 실효성도 확보하였습니다.

 

이에 따라 의뢰인은 임대차 종료 이후 발생할 수 있는 계약갱신, 명도, 시설물 철거, 원상회복 및 비용상환 분쟁을 사전에 예방할 수 있게 되었습니다.

 

임대차 종료 후 발생할 분쟁을 사전에 예방한 사례

상가 또는 사업장 임대차에서는 계약 종료 자체보다 종료 이후의 명도와 원상회복 과정에서 더 큰 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.

 

특히 임차인이 장기간 토지를 사용하면서 컨테이너, 매립시설, 적치물 등을 설치한 경우에는 철거 범위와 비용 부담, 잔존물의 소유권, 유치권 주장 등을 둘러싸고 분쟁이 장기화될 수 있습니다.

 

제소전화해 조서는 확정판결과 같은 집행력을 가지므로, 임대차가 종료되기 전에 명도와 원상회복 조건을 구체적으로 정해두면 향후 별도의 소송 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

 

이번 사건은 법무법인 태림이 계약갱신요구권, 토지 인도, 원상회복, 잔존물 처리, 필요비·유익비 상환청구권, 유치권 및 지체배상금 문제를 사전에 정리하여 임대인의 권리를 보호하고 장래 분쟁을 예방한 사례입니다.